Program Bezpieczny Kredyt 2 procent jest skierowany do młodych Polaków (do 45 r.ż.), którzy do tej pory nie mieli własnego mieszkania i do tego określono górny limit kwoty kredytu (500 tys. zł dla singla, lub 600 tys. zł dla małżeństwa lub rodzica z dzieckiem). Do takiego kredytu państwo będzie dopłacało do comiesięcznych rat przez 10 lat.

CZYTAJ TEŻ NA TVN24 BIZNES

O ile podstawy są stosunkowo jasne, to pojawia się wiele pytań "z życia wziętych". Nasi czytelnicy zadają je w Gorącym Temacie: "Czy można wziąć za granicą? Jak długo raty będą obniżone? Wasze pytania o 'Bezpieczny kredyt 2 proc.".

Odpowiedzi na pierwsze pięć z poniższych pytań udzielił Bartosz Turek główny analityk HREIT Investments.

1. "Czy jedno z małżonków może ubiegać się o kredyt 2 procent, jeśli jest rozdzielność majątkowa? Czy jednak rozwód i składamy jako singiel?"

Z punktu widzenia ustawy kluczowe jest to czy osoby, z którymi prowadzimy gospodarstwo domowe posiadają lub posiadały nieruchomość. Kreowanie sztucznej rzeczywistości poprzez fikcyjny rozwód może zostać uznane za chęć obejścia regulacji ustawy lub wyłudzenie kredytu. Inna rzecz, że jeśli do rozwodu faktycznie dochodzi i dotychczasowi małżonkowie przestają prowadzić gospodarstwo domowe, to ta osoba, która nie ma jeszcze 45 lat, a do tego nie ma i nigdy nie miała mieszkania lub domu, może ubiegać się o preferencyjny kredyt.

2. Czy kredyt 2 procent może otrzymać Polak na stałe zamieszkujący w innym państwie UE lub np. w Anglii?

Mówi o tym Art. 29 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. Wynika z niego, że z preferencyjnego kredytu mogą skorzystać osoby prowadzące gospodarstwo domowe poza Polską, ale osoby te muszą mieć polskie obywatelstwo. Co ciekawe, ministerstwo odpowiedzialne ze projekt ustawy tłumaczy też, że beneficjenci programu tanich kredytów mogą mieć prawo własności do nieruchomości poza Polską, bo cyt. "państwo nie dysponuje narzędziami, które mogłyby skutecznie sprawdzić posiadanie nieruchomości poza granicami kraju".

Z drugiej strony w ustawie zapisane jest też wymaganie, aby w kupionej lub zbudowanej nieruchomości zamieszkać w ciągu 2 lat od uzyskania prawa własności lub zakończenia budowy (w przypadku budowy domu jako inwestor indywidualny). Jeśli nie zaczniemy w tak kupionej nieruchomości prowadzić w wyznaczonym czasie gospodarstwa domowego, to stracimy prawo do dopłat.

Co ciekawe minister rozwoju i technologii na to pytanie odpowiedział nieco inaczej. Pytany przez Macieja Zalewskiego z magazynu "Polska i Świat" Waldemar Buda stwierdził "Jeżeli tutaj nie zamieszkujemy, no to nie kwalifikujemy się do programu, bo warunkiem jest zamieszkiwanie w danym mieszkaniu. Jeżeli od samego początku zakładamy, że nie będziemy w nim mieszkać, no to z takiego formuły nie skorzystamy, to nie temu służy ten program".

3. "Czy jak chce połączyć bezpieczny kredyt z gwarantowanym wkładem własnym to załóżmy że: koszt nieruchomości to 500 000, gwarantowany wkład własny 100 000 - to moja zdolność kredytowa musi wynosić 500 000 czy 400 000?"

Musimy mieć zdolność kredytową na całą kwotę, bo na całą zaciągamy kredyt i od całej kwoty spłacamy odsetki. Gwarancja to tylko pewnego rodzaju ubezpieczenie dla banku udzielającego kredytu. W dużym uproszczeniu działa ono tak, że wspomniane 100 tysięcy złotych BGK faktycznie przeleje bankowi udzielającemu kredytu, jeśli kredytobiorca przestanie spłacać kredyt i dojdzie do windykacji.

4. "Jeśli wkładem własnym jest działka, to jej wartość może być większa niż 200 000, ale moje pytanie jest takie, czy wycenę działki dokonuje rzeczoznawca, który przyjeżdża i ją ogląda, a na podstawie różnych składowych wycenia ile jest warta?"

Dokładnie tak powinno być. To rzeczoznawca majątkowy powinien określić wartość nieruchomości. Warto w tym przypadku zapoznać się z konkretnymi procedurami w banku, do którego będziemy składać wniosek kredytowy. Może się bowiem okazać, że bank zaakceptuje operat szacunkowy przygotowany tylko przez rzeczoznawcę współpracującego z daną instytucją.

5. "Czy jeśli dziecko 19 lat nie ma zdolności kredytowej, to rodzice mogą poręczyć mu ten kredyt 2 procent? Syn prowadzi firmę ale na razie ta firma nie przynosi dochodów".

Póki co spotkałem się z taką interpretacją ze strony banków, że rodzic posiadający nieruchomość nie może przystąpić do kredytu z dzieckiem, aby w ten sposób "zbudować" mu zdolność kredytową.

Podobna informacja widnieje na stronie odpowiedniego ministerstwa. Pojawiają się więc pomysły przedsiębiorczych rodziców, aby dzieci zatrudnić na etat lub wygenerować im w inny sposób zdolność kredytową. Jeśli są to działania fikcyjne, to możemy mieć poważne problemy. Działanie takie może bowiem zostać zakwestionowane np. przez bank i zostać uznane za wyłudzenie kredytu. Nie bez kozery w ustawie mówiącej o "Bezpiecznym Kredycie 2 procent" mamy odniesienie do Art. 297 Kodeksu Karnego, który za wyłudzenie kredytu przewiduje karę pozbawienia wolności. Bezpieczniej jest w takim przypadku zainteresować się wprowadzanymi tą samą ustawą Kontami Mieszkaniowymi.

Z kolei Rafał Wojciechowski, adwokat, Szef Działu Prawa Rynku Kapitałowego, Dyrektor Biura Oddział Warszawa w kancelarii Filipiak Babicz Expert House, udzielił odpowiedzi na poniższe pytania zadane na Kontakt 24.

6. "Odziedziczyłem z siostrą mieszkanie po rodzicach po połowie udziału czy dostanę kredyt 2 procent na wykup połowy jej udziału i remont?"

Fakt oddziedziczenia jednego mieszkania po rodzicach nie wyłącza automatycznie prawa osoby fizycznej do skorzystania z programu "Bezpieczny Kredyt 2 procent" – o ile osoba ta spełnia pozostałe warunki określone w ustawie (tj. ukończyła ona 13 lat i w dniu zawarcia umowy prowadzenia konta nie ukończyła 45 lat, na rzecz tej osoby nie jest prowadzone inne konto ani nie jest prowadzona inna lokata ani nie było prowadzone inne konto ani nie była prowadzona inna lokata, chyba że ich prowadzenie zakończono, przed ukończeniem przez tę osobę 18 lat i nie została wypłacona premia mieszkaniowa).

Premia mieszkaniowa nie przysługuje jednak w przypadku nabycia prawa własności nieruchomości od osoby zaliczanej do I grupy podatkowej, o której mowa w art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2021 r. poz. 1043, ze zm.). Nie otrzymamy zatem premii w przypadku nabycia udziału w prawie własności nieruchomości od siostry.

Dodatkowo w zakresie remontu ustawa przewiduje ograniczenie tj. środki mogą być wykorzystane na remont tylko w przypadku lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, wyłączonego z użytkowania na podstawie decyzji organu nadzoru budowlanego, o której mowa w art. 68 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

7. "Czy mogę się starać o bezpieczny kredyt 2 procent na rozbudowę i generalny remont domu (obecnie nie nadającego się do zamieszkania) otrzymanego w darowiźnie?"

Odpowiedź na przedmiotowe pytanie należy rozpocząć od doprecyzowania pojęcia nienadawania się domu zamieszkania – aby można było skorzystać z programu dom musi być wyłączony z użytkowania na podstawie decyzji organu nadzoru budowlanego, o której mowa w art. 68 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, wydanej: (a) w związku z katastrofą budowlaną lub ze skutkami powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu lub (b) co najmniej 12 miesięcy przed dniem rozpoczęcia prowadzenia konta. Jeżeli ww. jest spełniony to wówczas fakt odziedziczenia domu nie wyłącza możliwości skorzystania z programu – o ile spełnione są pozostałe kryteria przewidziane w ustawie, które wskazane zostały powyżej.

Środki gromadzone na rachunku lub lokacie można ponadto przeznaczyć w celu przeprowadzenia remontu lub przebudowy domu jednorodzinnego, wyłączonego z użytkowania na podstawie decyzji organu nadzoru budowlanego, o której mowa w art. 68 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

8. "Czy kredyt 2 procent będzie mógł służyć jako konsolidacja dotychczasowego kredytu hipotecznego?"

Ustawa nie przewiduje możliwości konsolidacji dotychczasowego kredytu hipotecznego kredytem 2 procent. Mechanizm "Bezpiecznego Kredytu 2 procent" polega na zawarciu umowy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego, który prowadzić będzie tzw. oszczędzającemu konto i lokatę – w przypadku gromadzenia przez oszczędzającego oszczędności na cele mieszkaniowe na rachunku oszczędnościowym pod nazwą "Konto Mieszkaniowe" oraz rachunku terminowej lokaty oszczędnościowej pod nazwą "Lokata Mieszkaniowa", oszczędzający będzie mógł nabyć uprawnienie do premii mieszkaniowej w związku z gromadzeniem oszczędności na koncie i lokacie.

W ustawie przewidziano katalog celów na które można przeznaczyć środki zgromadzone na koncie albo lokacie środki pieniężne, jeśli chce się otrzymać premię mieszkaniową. Wśród celów tych nie przewidziano spłaty dotychczas zaciągniętych kredytów hipotecznych.

Kwestia ta została poruszona w Q&A dostępnym pod adresem: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/bezpieczny-kredyt, w ramach którego wskazano m.in., że "W chwili obecnej zakłada się, że instrument bezpieczny kredyt 2 procent skierowany będzie do osób, które nie posiadają i nie posiadały mieszkania (w tym domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego) ani nie są strona umowy innego kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego".

CZYTAJ TEŻ: Od poniedziałku rusza Bezpieczny Kredyt 2 procent. Które banki będą go udzielać?

Autor: JW/ams / Źródło: TVN24 Biznes